Przełomowe głosowanie w Dorohusku. Mieszkańców czeka cyfrowa rewolucja i nowe zasady zabudowy

Za przyjęciem dokumentu zagłosowało 14 obecnych na sesji radnych. Nie było ani jednego głosu przeciwnego ani wstrzymującego się. Plan obejmuje cały obszar gminy o powierzchni 19 242 hektarów. Zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a jego ustalenia będą stanowiły podstawę dalszego kształtowania polityki przestrzennej Dorohuska.

Plan potrzebny, by nie zatrzymać inwestycji

Podczas sesji urzędnicy zwracali uwagę na fakt, że brak Planu Ogólnego mógłby mieć bardzo poważne konsekwencje dla mieszkańców i przedsiębiorców.

- Plan musimy uchwalić, bo jeżeli byśmy nie uchwalili, to by to zablokowało całkowicie jakieś inwestycje, rozbudowę gminy. Zarówno po stronie inwestorów jak i mieszkańców - zauważyła przewodnicząca rady Małgorzata Sarzyńska. 

Jak wyjaśnił z kolei pracownik urzędu Marcin Kołtun, inspektor do spraw gospodarki przestrzennej, brak wymaganego dokumentu oznaczałby istotne ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ) oraz uchwalaniu kolejnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce mogłoby to oznaczać zahamowanie nowych inwestycji - od budowy domów jednorodzinnych po większe przedsięwzięcia gospodarcze.

Dlatego przyjęcie Planu Ogólnego można traktować jako zabezpieczenie ciągłości procesu inwestycyjnego w gminie. Samorząd zyskał dokument, na którym będzie można opierać dalsze decyzje dotyczące zagospodarowania poszczególnych terenów.

Mieszkaniówka rozdzielona od zabudowy zagrodowej

Nowy Plan Ogólny wprowadza podział całego obszaru gminy na 16 stref planistycznych. Każda z nich ma określone przeznaczenie i zasady zagospodarowania. W dokumencie zapisano również standardy urbanistyczne dotyczące m.in. wysokości zabudowy oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej. Oznacza to, że przy planowaniu przyszłych inwestycji trzeba będzie uwzględniać nie tylko sam rodzaj zabudowy, ale również parametry określone dla konkretnej strefy.

Szczególne znaczenie dla mieszkańców mają dwie strefy związane z funkcją mieszkaniową. Jak tłumaczył podczas sesji inspektor Kołtun, w nowym systemie rozdzielono strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową.

- W planie mamy zaprojektowane dwie strefy. Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i strefę z zabudową zagrodową. W tej chwili te strefy są rozdzielone w taki sposób, aby nie było jakichś tam konfliktów w przyszłości - poinformował radnych w czasie obrad. 

Cyfrowy plan zamiast papierowej mapy

Jedną z największych zmian, z jakimi zetkną się mieszkańcy, jest sposób udostępnienia Planu Ogólnego.

Dokument został przygotowany w formie zbioru danych przestrzennych w formacie .gml. Oznacza to odejście od tradycyjnego modelu, w którym mieszkańcy mogli przede wszystkim korzystać z papierowych map i dokumentów.

Cyfrowa forma pozwala na znacznie bardziej precyzyjne przedstawienie informacji przestrzennych, ale jednocześnie może być trudniejsza dla osób, które nie mają doświadczenia w korzystaniu z internetowych przeglądarek map.

Na ten problem zwracali uwagę również radni.

- Szczególnie starsi będą musieli się tutaj posiłkować młodzieżą, bo żeby na przykład znaleźć swoją działkę, to trzeba sięgnąć do przeglądarki - zauważyła przewodnicząca Sarzyńska. 

Gdzie będzie można budować? Kluczowe są obszary OUZ

Jednym z najważniejszych elementów nowego planu jest wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ). Łączna powierzchnia tych terenów wynosi 1278,22 ha. To właśnie w granicach obszarów uzupełnienia zabudowy możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dla mieszkańców planujących budowę domu jest to jedna z najistotniejszych informacji wynikających z nowego dokumentu. Samo posiadanie działki nie oznacza bowiem automatycznie, że będzie można zrealizować na niej dowolną inwestycję. Znaczenie będzie miało jej położenie względem wyznaczonych stref oraz obszarów uzupełnienia zabudowy.

Urzędnicy zwracali również uwagę na inną istotną zmianę dotyczącą decyzji WZ.

- Musicie państwo być świadomi, że kiedyś decyzje o warunkach zabudowy były bezterminowe. Teraz taka decyzja będzie ważna przez pięć lat - dodał urzędnik. 

S12, kolej i logistyka. Dorohusk chce wykorzystać swoje położenie

Plan Ogólny nie koncentruje się wyłącznie na zabudowie mieszkaniowej. Jednym z jego ważnych elementów jest stworzenie warunków do rozwoju gospodarczego. Dorohusk ma w tym zakresie szczególne atuty. Gmina znajduje się przy granicy z Ukrainą, a jej położenie komunikacyjne daje możliwość rozwoju funkcji transportowych i logistycznych.

W planie uwzględniono m.in. budowę drogi ekspresowej S12, rozwój i modernizację infrastruktury kolejowej oraz rozwój terenów logistycznych i przeładunkowych.

Samorząd chce również wykorzystać potencjał związany z obsługą transportu i handlu transgranicznego. W planie przewidziano tereny, które mogą być wykorzystywane m.in. pod składy, magazyny oraz działalność gospodarczą.

Rozwój infrastruktury logistycznej może w przyszłości oznaczać dla gminy nowe inwestycje, miejsca pracy oraz rozwój usług towarzyszących transportowi.

Jednocześnie takie przedsięwzięcia wymagają odpowiedniego przygotowania przestrzeni. Plan Ogólny ma zatem wskazać obszary, na których działalność gospodarcza może się rozwijać, jednocześnie ograniczając presję inwestycyjną na tereny szczególnie cenne przyrodniczo.

Ponad 80 procent gminy pozostaje strefą otwartą

Rozwój gospodarczy nie oznacza, że cała gmina zostanie przeznaczona pod zabudowę.

Wręcz przeciwnie - ponad 80 procent powierzchni Dorohuska pozostaje w tzw. strefie otwartej (SO), na której obowiązuje zakaz nowej zabudowy.

To jeden z najważniejszych elementów planu z punktu widzenia ochrony środowiska. Strefa otwarta obejmuje tereny, które mają pozostać wolne od intensywnej urbanizacji. Chodzi m.in. o ochronę doliny Bugu, korytarzy ekologicznych, lasów oraz najlepszych gruntów rolnych.

Szczególną rolę odgrywa tutaj dolina rzeki Bug, która jest jednym z najcenniejszych przyrodniczo obszarów gminy. Założeniem planu jest ograniczenie możliwości zabudowy w jej sąsiedztwie i zachowanie naturalnego charakteru tego terenu.

W toku prac nad dokumentem uwzględniono również uwagi instytucji odpowiedzialnych za gospodarkę wodną. Po uwagach m.in. Wód Polskich skorygowano granice niektórych stref, tak aby ograniczyć możliwość lokalizowania zabudowy na terenach zagrożonych powodzią.

To ważny element planowania, zwłaszcza w przypadku terenów położonych w pobliżu rzeki. Ograniczenie zabudowy na obszarach narażonych na zalanie ma znaczenie zarówno dla bezpieczeństwa mieszkańców, jak i dla ochrony naturalnych terenów zalewowych.

Tak szerokie zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym wymagały również przeprowadzenia Strategicznej Oceny Oddziaływania na Środowisko. W ramach procedury analizowano, czy zaproponowane rozwiązania mogą negatywnie wpłynąć na przyrodę i obszary objęte ochroną.

Z przedstawionych w materiale do uchwały ustaleń wynika, że przyjęte rozwiązania nie powinny powodować negatywnego oddziaływania na najcenniejsze obszary przyrodnicze.

Istotne znaczenie ma tutaj pozostawienie dużej części gminy w strefie otwartej. Pozwala to ograniczyć presję zabudowy na tereny rolnicze, leśne i przyrodnicze.

Mieszkańcy zgłosili 27 wniosków

Ważnym elementem prac nad Planem Ogólnym były również konsultacje społeczne. Do dokumentu zgłoszono 27 wniosków od osób indywidualnych. Około połowa z nich została uwzględniona.

Jednocześnie przedstawiciele urzędu zwracali uwagę na niewielkie zainteresowanie mieszkańców bezpośrednimi spotkaniami z urbanistami.

- W istocie mało mieszkańców było zainteresowanych tym planem. Były dwa spotkania z planistami. Frekwencja była bardzo mała, po kilka osób, dosłownie dwie, trzy - podkreślano w czasie debaty nad dokumentem. 

Podczas sesji podkreślano również, że przyjęcie Planu Ogólnego nie oznacza, że jego zapisy nigdy nie będą mogły zostać zmienione.

- Plan jest od tego, żeby go można było zmienić, modyfikować i zmieniać. Dostosowywać do potrzeb mieszkańców - podkreślały w czasie obrad władze gminy. 

Czytaj także:

• Poszukują dwóch wykonawców. Nowa szansa dla ŚDS „Cytrynka”, a w planach również tężnia solankowa na „Szlaku Morsa”
• Nowoczesny magazyn obrony cywilnej w Depułtyczach Królewskich-Kolonii. Gmina Chełm przeprowadza kluczowy przetarg
• Gmina Chełm stanie się gminą Pokrówka. Rząd zakończył wielomiesięczną procedurę
• Kryzys na zbiorniku w Stańkowie. Masowe śnięcie karasia srebrzystego, służby wyjaśniają przyczyny