Rafał Czyżyk
Jego przyjęcie nie było jednak formalnością. Rada gminy musiała podejść do sprawy po raz drugi, ponieważ pierwszą uchwałę, przyjętą 25 czerwca 2026 roku, zakwestionował wojewoda. 30 lipca stwierdził jej nieważność, wskazując na niezgodności dokumentu z obowiązującymi przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego.
Podczas sesji 26 sierpnia radni przyjęli poprawioną wersję planu. Tym razem dokument uwzględnia wskazane przez organ nadzoru nieprawidłowości, a granice poszczególnych stref zostały ponownie przeanalizowane i doprecyzowane.
Plan ogólny uchwalony po raz drugi
Decyzja o ponownym przeprowadzeniu procedury wynikała bezpośrednio z rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody. Pierwszy plan ogólny został uchwalony 25 czerwca, a następnie komplet dokumentów trafił do organu nadzoru, który sprawdza zgodność uchwały z przepisami prawa.
Kontrola wykazała kilka istotnych rozbieżności. Gmina musiała więc poprawić dokument i ponownie przedłożyć go radnym do uchwalenia. Podczas sierpniowej sesji pracownicy urzędu przedstawili radnym oraz mieszkańcom przyczyny unieważnienia poprzedniej uchwały i wyjaśnili, jakie zmiany zostały wprowadzone.
- Wojewoda przeprowadził szczegółową analizę pod kątem zgodności dokumentu z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku tej weryfikacji wskazano kilka rozbieżności, które wymagały poprawienia. Nie oznaczało to konieczności przygotowania całego dokumentu od początku, ale wprowadzenia konkretnych zmian i doprecyzowania wskazanych obszarów tak, aby plan odpowiadał wszystkim wymaganiom ustawowym - wyjaśniła podczas ostatnich obrad pracowniczka urzędu gminy.
Konkretne błędy
Jednym z najważniejszych problemów wskazanych przez organ nadzoru było przekroczenie dopuszczalnej powierzchni obszaru uzupełnienia zabudowy. Przy wyznaczaniu terenów, na których w przyszłości może pojawić się nowa zabudowa, samorząd musi stosować określone ustawowo wyliczenia.
W przypadku Wierzbicy powierzchnia wyznaczonych terenów była o około 6000 mkw. większa od wartości wynikającej z zastosowania wymaganych algorytmów. Oznaczało to, że w pierwotnym dokumencie gmina wskazała większy obszar potencjalnej zabudowy, niż pozwalały na to obowiązujące przepisy.
Kolejne zastrzeżenia dotyczyły sposobu zakwalifikowania konkretnych terenów. W jednym przypadku strefę zabudowy jednorodzinnej wyznaczono na gruntach rolnych wysokiej klasy - klasy III - położonych w odległości większej niż 50 metrów od drogi publicznej. Według organu nadzoru takie rozwiązanie było niezgodne z obowiązującymi regulacjami.
Problem pojawił się również w przypadku terenu znajdującego się w miejscowości Wierzbica. Obszar, który w obowiązującym planie miejscowym był przeznaczony pod funkcję telekomunikacyjną, w pierwszej wersji planu ogólnego został przypisany do strefy zabudowy zagrodowej. W praktyce oznaczało to niewłaściwe odwzorowanie dotychczasowego przeznaczenia terenu. W poprawionej wersji dokumentu został on zakwalifikowany do odpowiedniej strefy infrastrukturalnej.
- Jeżeli dany teren był w planie miejscowym przeznaczony pod funkcję telekomunikacyjną, to w planie ogólnym również powinien zostać odpowiednio zakwalifikowany. W tym przypadku właściwym rozwiązaniem jest strefa infrastrukturalna, która obejmuje między innymi tereny związane z telekomunikacją. Chodziło więc o to, aby zachować zgodność pomiędzy obowiązującymi ustaleniami a nowym dokumentem planistycznym i nie dopuścić do sytuacji, w której ten sam teren miałby zupełnie inne przeznaczenie w zależności od dokumentu - argumentowała urzędniczka w czasie sesji.
Dokładniejsze mapy i cyfrowe dane
Jednym z elementów prac nad planem była również weryfikacja materiałów kartograficznych. Za przygotowanie dokumentu odpowiadał projektant Mariusz Fudala z Gdyńskiej Grupy Urbanistycznej. Prace nad planem rozpoczęły się w sierpniu 2025 roku.
Projektanci korzystali między innymi z archiwalnych map gminy pochodzących z lat 2004 i 2006. W toku przygotowywania dokumentu konieczne było jednak dostosowanie tych materiałów do współczesnych standardów cyfrowych.
W październiku 2025 roku przeprowadzono pełną wektoryzację danych. Oznaczało to przeniesienie dotychczasowych granic i oznaczeń z materiałów kartograficznych do cyfrowych baz danych, które pozwalają na znacznie dokładniejsze określanie przebiegu poszczególnych terenów.
Jak tłumaczyła podczas sesji pracowniczka urzędu, właśnie na etapie szczegółowego przenoszenia danych pojawiła się potrzeba doprecyzowania niektórych granic.
- W trakcie prac wykorzystano wcześniejsze opracowania, ale zostały one dostosowane do obecnych wymogów technicznych i prawnych. Po wykonaniu dokładnych opracowań i wektoryzacji możliwe było precyzyjne przeniesienie granic obowiązujących planów miejscowych do planu ogólnego. W przypadku Busówna, Wierzbicy i Kamiennej Góry dokonano dodatkowej weryfikacji, aby granice odpowiadały rzeczywistemu przebiegowi poszczególnych terenów i żeby wyeliminować rozbieżności, które mogłyby później powodować problemy przy stosowaniu planu - wyjaśniła radnym.
Samorząd podkreśla, że ostateczna wersja planu opiera się na konkretnych danych oraz wyliczeniach wynikających z przepisów. Oznacza to, że możliwości wyznaczania nowych terenów pod zabudowę nie zależą wyłącznie od oczekiwań właścicieli nieruchomości, ale są ograniczone między innymi przez ustawowe wskaźniki i matematyczne wyliczenia.
Mieszkańcy zgłosili 77 uwag
Zanim dokument trafił pod głosowanie, mieszkańcy mieli możliwość zapoznania się z projektem i zgłaszania swoich uwag. Konsultacje społeczne trwały od 13 kwietnia do 12 maja 2026 roku.
W tym czasie do urzędu wpłynęło 77 uwag i wniosków. Duża część z nich dotyczyła kwestii szczególnie istotnej dla właścicieli nieruchomości, czyli możliwości przekształcenia gruntów rolnych w tereny, na których w przyszłości będzie można realizować zabudowę.
Mieszkańcy pytali również o lokalizację odnawialnych źródeł energii, w tym elektrowni wiatrowych.
Nie wszystkie oczekiwania właścicieli działek mogły jednak zostać uwzględnione. Ograniczenia wynikają bowiem bezpośrednio z przepisów, które określają maksymalny zakres terenów przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową.
Podczas jednego z dyżurów konsultacyjnych projektant planu wyjaśnił mieszkańcom, dlaczego samo zainteresowanie zabudową konkretnego terenu nie wystarcza do jego automatycznego przeznaczenia pod nowe domy.
- Przy opracowywaniu planu musimy stosować zasady wynikające wprost z ustawy. Jeżeli suma chłonności terenów niezabudowanych przekracza 130 procent określonego zapotrzebowania, przepisy nie pozwalają na wyznaczanie kolejnych terenów, na których dopuszczona byłaby funkcja mieszkaniowa. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel konkretnej działki chciałby, aby została ona przeznaczona pod zabudowę zagrodową czy mieszkaniową, nie zawsze jest to możliwe. Plan ogólny musi uwzględniać nie tylko indywidualne oczekiwania, ale również ogólne limity wynikające z przepisów i rzeczywiste zapotrzebowanie na nowe tereny zabudowy - argumentowali urzędnicy.
Co z farmami wiatrowymi?
Jednym z tematów, które wzbudzały zainteresowanie mieszkańców podczas konsultacji, były również odnawialne źródła energii, w tym elektrownie wiatrowe.
W planie ogólnym wyznaczono między innymi tzw. strefy otwarte (SO). W określonych przypadkach mogą one pozwalać na lokalizowanie elektrowni wiatrowych, jednak inwestycje tego typu muszą spełniać wymagania wynikające z przepisów dotyczących między innymi odległości od zabudowy mieszkaniowej.
Projektant wskazywał podczas konsultacji, że samo wskazanie strefy otwartej nie oznacza automatycznej zgody na budowę wiatraków w dowolnym miejscu.
- Wyznaczenie strefy otwartej nie oznacza, że elektrownia wiatrowa może powstać bez żadnych dodatkowych ograniczeń. Każda taka inwestycja będzie musiała spełnić wszystkie wymagania określone w przepisach, w tym dotyczące odległości od budynków mieszkalnych. W planie przyjęto rozwiązania uwzględniające obowiązujące normy, między innymi wymóg zachowania odpowiedniej odległości od zabudowy mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że możliwość realizacji takiej inwestycji będzie każdorazowo zależała od konkretnej lokalizacji i spełnienia wszystkich wymogów prawnych - wyjaśniono mieszkańcom.
Ważna ochrona przyrody
Plan ogólny nie ogranicza się wyłącznie do wskazywania terenów, na których mogą powstawać nowe domy czy obiekty gospodarcze. Dokument ma również określać ramy ochrony terenów cennych przyrodniczo i krajobrazowo.
Wierzbica znajduje się w otoczeniu obszarów o szczególnych walorach przyrodniczych. Gmina graniczy z Poleskim Parkiem Narodowym, a jej teren obejmują również obszary Natura 2000 oraz Chełmski Obszar Chronionego Krajobrazu.
W praktyce oznacza to konieczność zachowania równowagi pomiędzy potrzebami mieszkańców i inwestorów a ochroną środowiska. Jednym z celów planu jest ograniczenie niekontrolowanego rozpraszania zabudowy oraz zachowanie ciągłości terenów przyrodniczych, w tym korytarzy ekologicznych przebiegających wzdłuż dolin rzecznych.
Nowe zasady mają więc z jednej strony umożliwić rozwój gminy, a z drugiej zapobiegać sytuacji, w której pojedyncze inwestycje stopniowo zajmują coraz większe obszary terenów rolnych i przyrodniczych.
Czytaj także:
Napisz komentarz
Komentarze