Gm. Żmudź. Podjęli historyczną decyzję. Plan ogólny uchwalony jednogłośnie

13 radnych powiedziało „tak”

W głosowaniu nad dokumentem uczestniczyło 13 radnych. Wszyscy opowiedzieli się za jego przyjęciem. Nie było głosów przeciwnych ani wstrzymujących się. Głosowanie poprzedziły prace komisji rady oraz wieloetapowa procedura przygotowania dokumentu, obejmująca m.in. uzgodnienia z właściwymi instytucjami oraz konsultacje społeczne.

Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest dokumentem nadrzędnym, który określa przyszłą strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy i będzie miał istotne znaczenie dla dalszego sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz podejmowania decyzji dotyczących rozwoju poszczególnych obszarów.

Zastępca wójt Edyty Niezgody Łukasz Burak zwrócił uwagę na fakt, że przygotowanie planu nie było jedynie decyzją lokalnego samorządu, lecz obowiązkiem wynikającym ze zmienionych przepisów prawa.

- Obowiązek podjęcia tej uchwały wynika wprost z przepisów ustawowych. Ustawodawca wprowadził reformę systemu planowania przestrzennego i nałożył na wszystkie samorządy obowiązek sporządzenia planu ogólnego. Dotychczasowe studia uwarunkowań przestały pełnić swoją dotychczasową funkcję, a plan ogólny stał się nowym, nadrzędnym dokumentem określającym politykę przestrzenną gminy - wyjaśnił podczas obrad samorządowiec. 

Formalno-prawną podstawę uchwały stanowiły przepisy ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wcześniejsza uchwała Rady Gminy Żmudź z 14 lutego 2025 roku o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego. 

Zanim radni zagłosowali, mieszkańcy mogli zabrać głos

Przyjęcie planu było poprzedzone rozbudowaną procedurą konsultacji społecznych. Samorząd chciał nie tylko spełnić ustawowe wymogi, ale również umożliwić mieszkańcom, właścicielom nieruchomości i potencjalnym inwestorom przedstawienie swoich oczekiwań oraz zastrzeżeń. Konsultacje trwały od 6 lipca do 4 sierpnia 2026 roku. Informacja o ich rozpoczęciu została zamieszczona w Biuletynie Informacji Publicznej, na tablicach ogłoszeń w urzędzie i sołectwach, a także w prasie lokalnej.

Mieszkańcy mogli zapoznać się z projektem, zadawać pytania projektantom oraz składać uwagi dotyczące konkretnych nieruchomości i proponowanych funkcji przestrzennych. Dyskusja nad planem pokazała, że dla mieszkańców szczególnie ważne były kwestie związane z możliwością zabudowy konkretnych działek, parametrami strefy zagrodowej oraz rozwojem infrastruktury. Pytano również o zasady lokalizacji masztów telefonii komórkowej oraz możliwość budowy instalacji fotowoltaicznych.

W efekcie całej procedury konsultacyjnej do projektu wpłynęło 26 szczegółowych uwag. Dotyczyły one różnych kwestii - od zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej, przez gospodarkę rybacką i inwestycje publiczne, aż po możliwość lokalizacji farm fotowoltaicznych, elektrowni wiatrowych i biogazowni. Część uwag została uwzględniona w całości, część tylko częściowo, a część odrzucono. Niektóre zmiany wymagały ponownego uzgodnienia projektu z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska w Lublinie.

Przyroda wyznacza granice rozwoju

Jednym z najważniejszych elementów całego dokumentu jest ochrona środowiska.

Równolegle z Planem Ogólnym przygotowano Prognozę oddziaływania na środowisko. Jej ustalenia wskazują, że rozwój Żmudzi musi uwzględniać wyjątkowe walory przyrodnicze obszaru położonego na styku Wyżyny Lubelskiej i Polesia.

Wśród najcenniejszych terenów wymieniono specjalny obszar ochrony siedlisk Natura 2000 „Żmudź” PLH060075, rezerwat przyrody „Żmudź”, chroniący najbogatsze w Polsce stanowisko lnu złocistego, a także korytarze ekologiczne w dolinach rzek Udal i Krzywólka.

W praktyce oznacza to, że nie każdy teren, który z punktu widzenia właściciela mógłby być atrakcyjny inwestycyjnie, będzie mógł zostać przeznaczony pod zabudowę czy energetykę. Szczególnie rygorystyczne wymagania dotyczą elektrowni wiatrowych.

W strefach 10SO i 12SO, gdzie przewidziano możliwość lokalizacji turbin wiatrowych, wprowadzono obowiązek zachowania co najmniej 1,5 kilometra od granic stref ochrony ptaków drapieżnych. Szczególną uwagę poświęcono stanowiskom orlika krzykliwego (Clanga pomarina). To przykład rozwiązania, w którym interes inwestycyjny został podporządkowany ochronie przyrody.

Woda pod lupą

Plan uwzględnia również ochronę zasobów wodnych. Dokument zabezpiecza Główny Zbiornik Wód Podziemnych nr 407, czyli Nieckę Lubelską Chełm-Zamość. Szczególne znaczenie mają również strefy ochrony ujęć wody pitnej, w tym głębinowych ujęć w Żmudzi i Wólce Leszczańskiej.

Ich lokalizacja została określona w taki sposób, aby ograniczyć możliwość sytuowania inwestycji mogących powodować zanieczyszczenie wód podziemnych.

Uwzględniono także konieczność zachowania odpowiednich odległości od czynnych cmentarzy grzebalnych.

Ważnym elementem polityki środowiskowej jest także retencja. Prognoza oddziaływania na środowisko wskazuje na potrzebę zachowania co najmniej 60 proc. powierzchni biologicznie czynnej przy nowych inwestycjach w sąsiedztwie zbiorników retencyjno-rekreacyjnych „Dębowy Las” w Wołkowianach o powierzchni 27 hektarów oraz zbiornika „Puszcza” o powierzchni 12 hektarów.

Wzdłuż cieków wodnych ma być natomiast zachowany naturalny pas roślinności buforowej o szerokości co najmniej 10 metrów.

11 stref, czyli jak będzie wyglądać przestrzeń gminy?

Plan Ogólny dzieli obszar gminy na 11 stref planistycznych. Każda z nich ma określony profil podstawowy i dodatkowy oraz parametry dotyczące m.in. wysokości zabudowy i udziału powierzchni biologicznie czynnej. W strefie SW, która dotyczy zabudowy wielorodzinnej, usług i komunikacji maksymalna wysokość zabudowy wynosi 13-15 m, przy czym powierzchnia biologicznie czynna musi stanowić od 30 do 40% powierzchni danego obszaru. 

W strefie SJ (dotyczy ona zabudowy jednorodzinnej, usług, komunikacji oraz zieleni urządzonej) czynne biologicznie powinno pozostawać ok. 30-40% danego obszaru. Wysokość zabudowy określają natomiast standardowe, gminne wskaźniki. W strefie otwartej (SO) przewidziano tereny dla rolnictwa z zakazem zabudowy, zieleń naturalną, las i wody. Tutaj powierzchnia biologicznie czynna może pokrywać od 10 do 95% danego terenu. Największe znaczenie z punktu widzenia ochrony krajobrazu ma strefa SO. Jej podstawową funkcją pozostaje zachowanie terenów rolniczych i przyrodniczych. Jednocześnie na wybranych obszarach dopuszczono dodatkowe funkcje związane z odnawialnymi źródłami energii.

Demografia wymusiła zmianę podejścia do zabudowy

Za decyzjami dotyczącymi tego, gdzie można budować, a gdzie nie, stoi jeszcze jeden istotny argument - demografia.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że liczba mieszkańców gminy Żmudź systematycznie spada. W 2015 roku populacja gminy wynosiła 3 204 mieszkańców. Pięć lat później już 2 886 mieszkańców. Ostatnie dwa lata to kolejne spadki - do poziomu 2 747 mieszkańców w 2024 roku i 2 709 mieszkańców w 2025 roku. 

W ciągu dziesięciu lat liczba mieszkańców zmniejszyła się więc o ponad 15 proc. Dla planistów oznacza to konieczność odejścia od modelu, w którym nowe tereny pod zabudowę wyznacza się niemal bez ograniczeń. Przy malejącej liczbie mieszkańców tworzenie rozległych, rozproszonych terenów budowlanych może generować wysokie koszty dla samorządu.

Każdy nowy obszar zabudowy oznacza bowiem w perspektywie konieczność zapewnienia odpowiedniej infrastruktury - dróg, wodociągów, kanalizacji czy oświetlenia.

Jeżeli domy powstają daleko od istniejących miejscowości, sieci trzeba prowadzić na coraz większe odległości. Tymczasem liczba osób korzystających z tej infrastruktury nie rośnie, lecz maleje.

Dlatego Plan Ogólny zakłada koncentrację nowej zabudowy przede wszystkim w sąsiedztwie istniejących struktur osadniczych i dróg. Ma to ograniczyć zjawisko tzw. zabudowy rozproszonej.

Takie rozwiązanie ma przynieść kilka korzyści jednocześnie. Z jednej strony pozwoli ograniczyć przyszłe wydatki na rozbudowę i utrzymanie infrastruktury, z drugiej - ochronić wartościowe grunty rolne przed presją urbanizacyjną. Ma również ułatwić zachowanie ciągłości terenów przyrodniczych i korytarzy ekologicznych.

Rozwój, ale w granicach możliwości

Plan Ogólny nie zamyka gminy na inwestycje. Przeciwnie - dokument przewiduje możliwość rozwoju zabudowy mieszkaniowej, usług, działalności gospodarczej, gospodarki rybackiej, infrastruktury publicznej oraz odnawialnych źródeł energii. Jednocześnie rozwój ten został podporządkowany określonym zasadom.

Tam, gdzie istniejące osadnictwo, infrastruktura i uwarunkowania środowiskowe pozwalają na rozwój, plan wyznacza odpowiednie strefy. Tam natomiast, gdzie pojawiają się bariery przyrodnicze, hydrologiczne, infrastrukturalne czy związane z ochroną krajobrazu, możliwości inwestycyjne zostały ograniczone.

Właśnie ten kompromis - pomiędzy oczekiwaniami właścicieli nieruchomości i inwestorów a interesem całej wspólnoty samorządowej - był jednym z najtrudniejszych elementów prac nad dokumentem.

Czytaj także:

• Gm. Ruda-Huta. Inwestycje drogowe, odnawialne źródła energii i bieżące wydatki. Radni przyklepali zmiany w budżecie
• Gm. Ruda-Huta. Radni jednomyślni w sprawie bezdomnych psów. Skarga na bezczynność wójta uznana za bezzasadną
• Skarby Lubelszczyzny pod ochroną. Region zyskał trzy nowe rezerwaty przyrody
• Nowa inwestycja drogowa w Wołkowianach. Gmina podpisała umowę z Nadleśnictwem Chełm