Nowe przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej – co trzeba wiedzieć w 2025 roku?

Dlaczego świadectwo energetyczne zyskuje na znaczeniu?

Wymogi dyrektywy EPBD

Unijna dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) z 24 kwietnia 2024 roku wprowadza zaostrzone reguły dotyczące raportowania zużycia energii w budynkach oraz promuje standard niemal zerowego zużycia energii (nZEB). Wdrażanie tych postanowień w Polsce zostało zaprojektowane na rok 2025 i obejmuje zarówno nowe budynki, jak i istniejące obiekty, które podlegają zmianom pierwotnego użytkowania. Jednym z celów dyrektywy jest poprawa efektywności energetycznej oraz zmniejszenie emisji CO₂ poprzez wprowadzenie bardziej rygorystycznych norm i zachęt finansowych dla inwestorów i właścicieli nieruchomości.

Nowe klasy energetyczne i ich rola

Projektowane rozporządzenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii przewiduje zmianę metodologii wyznaczania klas energetycznych, a także wzory świadectw obowiązujące od 2025 roku. W ramach konsultacji społecznych przedyskutowano m.in. nowe progi zużycia energii pierwotnej, które mają lepiej odzwierciedlać rzeczywiste parametry budynków. Jednocześnie pojawia się silniejszy akcent na odnawialne źródła energii – instalacje fotowoltaiczne, pompy ciepła i inne technologie OZE będą wprost wpływać na wyższe klasy energetyczne, co ma zachęcać do ich montażu.

Kluczowe zmiany w przepisach od 2025 roku

Weryfikacja i wizja lokalna – nie zawsze obowiązkowa

Od 2025 roku audytor będzie zobowiązany do rzetelnej weryfikacji wszystkich elementów mających wpływ na charakterystykę energetyczną – od rodzaju ogrzewania, przez stan izolacji, aż po stolarkę okienną. W wielu przypadkach będzie to wymagało osobistej wizyty na miejscu, jednak przepisy dopuszczają wyjątki, w których wizja lokalna nie będzie bezwzględnie wymagana – na przykład, gdy dokumentacja jest kompletna, aktualna i jednoznaczna. Taki zapis ma przeciwdziałać sytuacjom, w których dokumentacja nie odzwierciedla rzeczywistych warunków budynku, jednocześnie umożliwiając elastyczne podejście w uzasadnionych przypadkach.

Cyfryzacja i rejestr centralny

Ministerstwo planuje pełną integrację Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB) z systemami notarialnymi i bankowymi. Już od 2024 roku rejestr działa w połączeniu z rejestrami transakcji nieruchomości, a od 2025 każdy dokument będzie generowany tylko w formie elektronicznej z unikatowym kodem QR do szybkiej weryfikacji. Elektroniczne świadectwo, przekazywane natychmiast kupującemu czy najemcy, stanie się standardem, co ułatwi kontrolę i ograniczy ryzyko fałszerstw.

Kiedy i dla kogo będzie wymagane świadectwo?

Sprzedaż i wynajem nieruchomości

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego staje się bezwzględny przy sprzedaży i wynajmie każdej nieruchomości mieszkalnej oraz użytkowej. Dotyczy to także deweloperów i inwestorów, którzy przed oddaniem budynku do użytkowania muszą dostarczyć nowo wybudowanym obiektom certyfikat energetyczny. Wyjątki obejmują m.in. budynki o powierzchni poniżej 50 m² oraz obiekty sakralne, jednak nawet w tych sytuacjach warto rozważyć sporządzenie świadectwa, by zwiększyć atrakcyjność oferty.

Dotacje i program „Czyste Powietrze”

Od 31 marca 2025 roku program „Czyste Powietrze” wymaga przedłożenia audytu energetycznego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej jako warunku rozliczenia dotacji na termomodernizację. Oznacza to, że bez rzetelnego dokumentu nie będzie można uzyskać ani rozliczyć przyznanych środków na wymianę źródeł ciepła czy ocieplenie budynku. Ponadto przy ubieganiu się o dofinansowania w ramach programów unijnych i krajowych klasa energetyczna nieruchomości będzie istotnym kryterium decydującym o poziomie wsparcia.

Co oznaczają zmiany dla właścicieli i audytorów?

Konsekwencje braku świadectwa

Brak aktualnego świadectwa może skutkować karą finansową do 5 000 zł oraz odmową zawarcia umowy notarialnej przy sprzedaży czy najmie. Ponadto przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny bank zweryfikuje istnienie i ważność dokumentu w CRCEB, co może opóźnić całą transakcję. Na rynku nieruchomości budynki bez certyfikatu z reguły tracą na wartości i są mniej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców.

Jak przygotować budynek do oceny

Aby uzyskać korzystniejszą klasę energetyczną i uniknąć niespodzianek podczas wizji lokalnej, warto już na etapie planowania inwestycji zadbać o:

• Termomodernizację ścian i dachu,
• Wymianę stolarki okiennej na okna o niskim współczynniku U,
• Instalację OZE (panele PV, pompy ciepła),
• Szczelność systemu wentylacji i ogrzewania,
• Dokumentację architektoniczno-budowlaną i notarialną, aby audytor szybko zweryfikował dane.
  Rzetelne przygotowanie pozwoli na uzyskanie lepszej klasy i niższych opłat eksploatacyjnych.

Podsumowanie

Nowe przepisy z 2025 roku wprowadzają szereg wymogów, które mają podnieść standard energetyczny polskich budynków i przyspieszyć ich transformację w kierunku zrównoważonego użytkowania. Wprowadzono m.in. obowiązek cyfrowej rejestracji świadectw, nowe zasady powiązania certyfikatów z programami dotacyjnymi, a także bardziej precyzyjne wymagania dotyczące oceny nieruchomości. Choć wizja lokalna będzie często stosowana jako narzędzie weryfikacji, nie jest ona bezwzględnie wymagana we wszystkich przypadkach — audytor może odstąpić od niej, jeśli dokumentacja jest wystarczająco kompletna i wiarygodna. Nowe klasy energetyczne wejdą w życie od 2026 roku, co daje właścicielom czas na przygotowanie się do bardziej szczegółowej oceny efektywności energetycznej. Właściciele i audytorzy powinni już teraz zapoznać się ze zmianami, by uniknąć problemów prawnych i finansowych.