Chełm nie zwalnia. Gdy ceny mieszkań hamują w metropoliach, lokalne rynki trzymają poziom

Mijający miesiąc przyniósł ogromną nerwowość na rynku finansowym. Sytuacja na Bliskim Wschodzie i napięcia geopolityczne natychmiast uderzyły w polskie wskaźniki rynkowe. Kluczowy dla ustalania oprocentowania stałego kredytów hipotecznych wskaźnik IRS na okres 5 lat wzrósł 19 maja do poziomu 4,79 proc.. To najwyższy odczyt od marca ubiegłego roku. Oznacza to, że rynek w zaledwie kilka tygodni całkowicie wymazał pozytywny efekt ostatnich siedmiu obniżek stóp procentowych. Choć pod koniec miesiąca emocje nieco opadły i notowania IRS skorygowały się do poziomu 4,55 proc., do spokoju z początku roku (gdy w lutym IRS wynosił 3,7 proc.) wciąż nam daleko.

Mamy najdroższe kredyty

Przekłada się to bezpośrednio na fatalną pozycję Polski w europejskich rankingach. Jak wynika z analizowanych przez Rankomat najnowszych danych Europejskiego Banku Centralnego, mamy drugie najdroższe kredyty hipoteczne w całej Unii Europejskiej. W marcu średnie oprocentowanie nowo wypłaconych kredytów w Polsce wyniosło aż 5,88 proc.. Gorzej w całej Wspólnocie jest tylko na Węgrzech (7,91 proc.). Dla porównania, w sąsiednich Czechach – również będących poza strefą euro – średnia stawka to 4,57 proc., a w Niemczech 3,72 proc. Prawdziwą przepaść widać w zestawieniu z najtańszą Bułgarią, gdzie średnie oprocentowanie wynosi zaledwie 2,45 proc. – to ponad dwukrotnie mniej niż w Polsce.

Tam w dół, tu w górę

Najnowsza publikacja danych NBP za I kwartał obnaża głębokie pęknięcie na polskim rynku mieszkaniowym. W aglomeracjach takich jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Poznań i Wrocław do głosu coraz mocniej dochodzą kupujący. W tej grupie średnia cena na rynku wtórnym spadła do 13 477 zł za mkw. (najniżej od II kwartału 2024 r.), a na rynku pierwotnym do 14 245 zł za mkw. (najniższy poziom od III kwartału 2024 r.). Liderami przecen od lokalnych szczytów są: Wrocław, Szczecin: Opole i Łódź:, Kraków i Gdynia.

Warto jednak pamiętać o zakulisowych praktykach deweloperów. Eksperci Rankomat zwracają uwagę, że oficjalne statystyki mogą nie pokazywać pełnej skali obniżek. Firmy deweloperskie często „maskują” spadki cen ofertowych, oferując klientom bonusy w postaci darmowych miejsc postojowych czy komórek lokatorskich w cenie mieszkania.

Zupełnie inne nastroje panują w kolejnych dziesięciu dużych ośrodkach (m.in. Białystok, Katowice, Kielce, Lublin, Rzeszów). Tam średnia cena nowych lokali osiągnęła rekordowe 11 042 zł za mkw.

Wysyp ofert

Kwiecień przyniósł potężny wysyp nowych ofert. O ile ceny transakcyjne z I kwartału pokazują powolną zmianę trendu, o tyle dane ofertowe za kwiecień zwiastują spore ożywienie po stronie sprzedających. Rynek zalała fala nowych ogłoszeń. Liczba nowych, unikalnych ofert sprzedaży wzrosła o 23,2 proc. w ujęciu miesięcznym, osiągając pułap 42 tysięcy lokali. Dzięki temu cała baza aktywnych ofert zwiększyła się do 108 tysięcy mieszkań. Sprzedający wciąż jednak mocno cenią swoje nieruchomości. Przeciętna cena nowo wystawianych ofert wzrosła o ok. 2,1 proc. m/m i 5,0 proc. r/r.

Na mapie cen ofertowych bez zmian królują te same lokalizacje. Najgłębiej do portfela muszą sięgać kupujący w Warszawie (17 308 zł/mkw.), Krakowie (15 800 zł/mkw.) oraz Gdańsku (15 000 zł/mkw.). Na drugim biegunie cenowego szaleństwa znajdują się z kolei Częstochowa (6 917 zł/mkw.), Sosnowiec (7 695 zł/mkw.) oraz Radom (8 563 zł/mkw.).

Choć baza ogłoszeń rośnie, całkowity zasób lokali na rynku wciąż jest o 7,1 proc. niższy niż przed rokiem. Oznacza to, że rynek dopiero odbudowuje swoją ofertę po ubiegłorocznych czystkach popytowych. Przy obecnych kosztach kredytów, walka o klienta w największych miastach będzie jednak coraz bardziej zacięta.

źródło: raport Rankomat.pl i Rentier.io