Stary Brus. Błąd mecenasa czy celowa manipulacja? Czy radę uspokojono zapewnieniem, za które gmina może zapłacić miliony?

Odpowiedzialny radny powinien znać tę różnicę – szczególnie gdy decyduje o rozpoczęciu prac nad planem, którego ustalenia mogą kosztować gminę miliony. Legalnie uchwalony plan może oznaczać obowiązek wypłaty odszkodowań lub wykupu gruntów, a spory planistyczne już kończyły się milionowymi wyrokami.

Czy radę wprowadzono w błąd wskutek pomyłki, czy celowo przedstawiono jej wygodną opowieść, odpowiadającą interesom reprezentowanej grupy, zamiast pełnego obrazu ryzyka?

Ostrzeżenia już były. Wnioski też?

Sekretarz gminy przypomniał, że wcześniejszą uchwałę w tej sprawie wojewoda unieważnił w całości, a zastrzeżenia gminnego radcy prawnego w dużej części pokryły się z uwagami organu nadzoru. Tym razem przedstawiono poprawiony projekt i wymaganą analizę. Według sekretarza radca prawny gminy nie zgłaszał uwag do nowej wersji.

To wyjaśnienie dotyczyło jednak poprawności projektu rozpoczynającego procedurę, a nie przyszłych kosztów planu. Po wcześniejszym unieważnieniu uchwały radni mieli szczególny powód, by dokładnie sprawdzać zakres kolejnych zapewnień. Czy wyciągnęli wnioski, czy wystarczyło im, że tym razem argumenty brzmiały pewniej?

Mecenas mówi „TAK”. Ustawa mówi „NIE”

Mecenas reprezentujący przeciwników inwestycji powiedział:

„Nie ma odszkodowania, kiedy organy, właściwe organy w sprawie, procedują zgodnie z przepisami prawa”.

Tak przedstawiona zasada jest błędna. Art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość żądania odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupu nieruchomości, gdy plan uniemożliwi lub istotnie ograniczy dotychczasowe korzystanie z gruntu albo korzystanie z niego zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem. Przepis nie wymaga wykazania, że rada złamała prawo. Prawidłowa procedura nie eliminuje skutków wprowadzonych ograniczeń.

Radnym należało przedstawić te warunki oraz ocenę ryzyka. Zamiast tego usłyszeli argument sugerujący, że legalność działania zamyka temat odszkodowań. Same słowa nie rozstrzygają, czy była to pomyłka, czy świadome uproszczenie służące uzyskaniu poparcia. Rozstrzygają jednak jedno: przed głosowaniem padło zapewnienie, którego przepisy nie uzasadniają.

Milionowy wyrok zamiast wiary?

Ten sam prawnik zadeklarował, że nie wierzy, aby sąd zasądził odszkodowanie na rzecz inwestora w sytuacji, gdy gmina działała zgodnie z prawem. Wiara może uspokajać słuchaczy. Nie zabezpiecza jednak budżetu.

W podobnych sprawach Sąd Apelacyjny w Gdańsku zasądził od gminy 1 495 200 zł z odsetkami na podstawie przepisów dotyczących spadku wartości nieruchomości i jej zbycia. Sąd Apelacyjny w Krakowie oddalił natomiast apelację gminy od wyroku zasądzającego właścicielowi 252 396 zł w sporze dotyczącym ograniczeń wynikających z planu.

Milionowe kwoty występują więc w wyrokach, a nie tylko w ostrzeżeniach przeciwników uchwały. Na jakich dokumentach dotyczących miejscowych gruntów mecenas oparł przekonanie, którym uspokajał radnych?

Właściciele też mają prawa

W czasie sesji debatę o odszkodowaniach skupiono wyłącznie na inwestorze. Tymczasem firma nie jest właścicielem gruntów, nie ma więc uprawnień przysługujących właścicielom na podstawie art. 36 i nie deklaruje roszczeń finansowych. Ustawową ochroną są natomiast objęci obecni właściciele działek.

Jeżeli plan uniemożliwi lub istotnie ograniczy dotychczasowe korzystanie z ich nieruchomości albo korzystanie z nich zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem, mogą oni żądać odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub wykupu, po spełnieniu ustawowych warunków.

Obszar, który ma zostać objęty planem, obejmuje 340 działek. Ograniczenia forsowane przeciwko jednej inwestycji mogą uderzyć również w możliwości zabudowy, rozbudowy gospodarstw i prowadzenia działalności przez innych właścicieli. Nie trzeba, by wszyscy wystąpili z roszczeniami – nawet niewielka liczba zasadnych żądań może oznaczać poważny rachunek dla gminy.

A co, jeśli pozostali właściciele, zachęceni skutecznym dochodzeniem roszczeń przez sąsiadów, postanowią pójść w ich ślady?

Najpierw poparcie, potem rachunek?

Mecenas zachęcał radnych do rozpoczęcia prac, choć podczas wystąpienia nie przedstawił konkretnych kwot ani porównania kosztów poszczególnych wariantów. Rozważenie ograniczenia obszaru planu pozostawiał na później. Zabiegał więc o poparcie bez wyjaśnienia skali kosztów.

Czy radni przed głosowaniem zażądali wyliczeń i odnieśli się do finansowych uwag zawartych w analizie, czy wystarczyło im uspokajające zapewnienie?

Do kosztów opracowania planu mogą dojść roszczenia oraz skutki gospodarcze. Przedłużająca się niepewność może skłonić przedsiębiorcę do wyboru innej lokalizacji, a sposób prowadzenia sprawy może wpłynąć na decyzje kolejnych inwestorów. Potencjalne miejsca pracy, zamówienia dla lokalnych firm i dochody podatkowe trzeba oceniać łącznie z obciążeniami związanymi z przedsięwzięciem.

Rada odpowiada za cały bilans, a nie tylko za argumenty najgłośniej przedstawione podczas sesji.

Kto odpowie mieszkańcom?

Radnym przedstawiono błędny argument prawny, który mógł uśpić ich czujność wobec finansowych skutków decyzji. Mecenas reprezentujący przeciwników inwestycji powinien wyjaśnić, na jakiej podstawie przekonywał, że zgodne z prawem działanie gminy wyklucza odszkodowania.

Czy chodziło o pomyłkę, czy o celowe uspokojenie rady, by łatwiej uzyskać jej poparcie? I czy radni zażądają sprostowania oraz konkretnej oceny ryzyka, czy pozwolą, by kolejne decyzje opierano na tym samym błędnym zapewnieniu?

Czy radni chcą podejmować decyzje na podstawie sprawdzonej oceny, czy cudzej pewności siebie?

Jeżeli przyjdzie zapłacić, co powiedzą mieszkańcom: „Nie wiedzieliśmy”, „Uwierzyliśmy” czy „Nie zadaliśmy właściwych pytań”?

Czytaj też: