„Bilans grozy” w Spółdzielni Mieszkaniowej w Wierzbicy. Lustrator: „Tego sprawozdania nie można zatwierdzić”

To miało być zwyczajne zebranie członków spółdzielni, podsumowujące działalność za 2025 rok. Zamiast tego mieszkańcy usłyszeli diagnozę pokazującą skalę wieloletnich zaniedbań w prowadzeniu dokumentacji finansowej i ewidencji majątku. Wystąpienie lustratora Józefa Furtaka, posiadającego niemal trzydziestoletnie doświadczenie w kontrolowaniu spółdzielni mieszkaniowych, momentami przypominało raport z wieloletniego kryzysu organizacyjnego. Już pierwsze zdanie jego wystąpienia nie pozostawiało złudzeń.

- Nie będę mógł państwa pochwalić - rozpoczął.

Kilkudziesięciominutowa analiza wykazała szereg nieprawidłowości, których usunięcie może potrwać wiele miesięcy.

Początek problemów. „Największy błąd popełniono w 2012 roku”

Według Józefa Furtaka obecne problemy nie pojawiły się nagle. Ich źródłem była decyzja sprzed kilkunastu lat o wystąpieniu Spółdzielni Mieszkaniowej w Wierzbicy z Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.

- Pierwszy grzech pierworodny spółdzielni to było wystąpienie z Regionalnego Związku Rewizyjnego w 2012 roku - mówił.

Jak wyjaśnił, od tego momentu spółdzielnia została pozbawiona regularnych, profesjonalnych kontroli lustracyjnych, które pozwalają na bieżąco wychwytywać błędy w zarządzaniu i prowadzeniu ksiąg rachunkowych. W jego ocenie właśnie brak zewnętrznego nadzoru sprawił, że przez kolejne lata narastały kolejne nieprawidłowości. Nie szczędził również krytyki pod adresem osób kierującym spółdzielnią.

- Rezultat tego był opłakany. Powołaliście państwo zarząd niedostatecznie przygotowany do pełnienia funkcji prezesa i zarządu spółdzielni - ocenił.

Zmiany na stanowisku prezesa miały miejsce w 2024 roku, kiedy 20 sierpnia stery w spółdzielni objęła Izabela Mazur. Halina Rybaczuk oraz Roman Michalski powołani zostali, jako członkowie zarządu, odpowiednio 23 kwietnia i 10 grudnia 2025 roku.

Zdaniem lustratora błędnie skonstruowano także umowy zawierane z osobami odpowiedzialnymi za prowadzenie spółdzielni i księgowości. Zakres powierzonych obowiązków nie odpowiadał rzeczywistym wymaganiom wynikającym z przepisów prawa i zasad rachunkowości.

Osiemnaście lat bez właściwej ewidencji majątku

Najbardziej szokujące ustalenia dotyczą księgowości. Jak wynika z przedstawionej analizy, od 2008 roku praktycznie nie prowadzono prawidłowej ewidencji środków trwałych ani ich umorzeń. W efekcie wartość majątku wykazywana w księgach przez blisko dwie dekady pozostawała praktycznie niezmienna.

- Nie prowadziło się wyprowadzenia ksiąg wyodrębnianych na odrębną własność z ksiąg rachunkowych i tym sposobem wartość majątku trwałego przez 18 lat była taka sama - wyjaśnił Furtak.

To oznacza, że przez lata nie naliczano amortyzacji budynków, mimo że taki obowiązek wynika z przepisów rachunkowości. Według szacunków lustratora skala tego zaniedbania może sięgać około 600 tysięcy złotych.

- Jest to rząd wielkości około 600 tysięcy złotych - powiedział.

Jeżeli wyliczenia się potwierdzą, rzeczywista wartość majątku spółdzielni będzie znacząco niższa od tej wykazanej w bilansie. Zamiast około 2,4 mln zł aktywa mogą wynosić około 1,8 mln zł.

Bałagan także w dokumentacji mieszkań

Problemy dotyczą nie tylko finansów. Lustracja wykazała, że spółdzielnia nie dysponuje kompletną dokumentacją pozwalającą jednoznacznie określić status prawny wszystkich lokali.

W wielu przypadkach nie wiadomo, czy mieszkanie pozostaje lokalem spółdzielczym lokatorskim, własnościowym czy też posiada już odrębną własność.

Uporządkowanie tej dokumentacji będzie wymagało współpracy mieszkańców, którzy będą musieli przedstawić akty notarialne oraz inne dokumenty potwierdzające stan prawny lokali.

Równocześnie konieczna będzie analiza archiwów spółdzielni, ksiąg wieczystych i dokumentów notarialnych.

- To jest w moim przekonaniu na pół roku roboty - ocenił lustrator.

„Tego sprawozdania nie można zatwierdzić”

Najbardziej stanowcza ocena dotyczyła sprawozdania finansowego za 2025 rok. Według Józefa Furtaka dokument nie spełnia wymagań stawianych spółdzielni mieszkaniowej. Lustrator zakwestionował zarówno wykazaną wartość aktywów, jak i konstrukcję rachunku zysków i strat.

- Ten rachunek zysków i strat nie jest adekwatny dla spółdzielni mieszkaniowej. Jest to jakiś inny wzór. Nie wiem, czy dla spółki, czy wspólnoty. Wobec tego to sprawozdanie nie nadaje się do zatwierdzenia - stwierdził.

Oznacza to, że przed zatwierdzeniem dokumentów konieczne będzie ich ponowne opracowanie, a następnie przekazanie poprawionych sprawozdań do Krajowego Rejestru Sądowego.

Podczas Walnego Zgromadzenia poinformowano również, że osoba prowadząca dotychczas księgowość zakończyła współpracę ze spółdzielnią. Jak przekazano, sama uznała, że wykonywanie obowiązków księgowych w oparciu o umowę zlecenia nie jest rozwiązaniem pozwalającym na właściwe prowadzenie spraw finansowych spółdzielni. Od niedawna za ten zakres prac odpowiada już inna osoba.

Są również dobre informacje

Mimo bardzo krytycznej oceny księgowości lustrator zaznaczył, że codzienne funkcjonowanie spółdzielni nie odbiega znacząco od innych podobnych jednostek. Koszty ogrzewania mieszczą się w typowych proporcjach i stanowią około 30–40 procent wszystkich wydatków.

Nie budzi również zastrzeżeń poziom zatrudnienia.

- Tu nie ma u państwa wielkich odchyleń w stosunku do innych spółdzielni, zarówno większych, jak i mniejszych - powiedział.

Mimo ostrej krytyki Józef Furtak wielokrotnie podkreślał, że celem lustracji nie jest wyłącznie wskazanie błędów.

- Nie dlatego przyszedłem, że taki był nakaz lustracyjny. Jesteśmy po to, żeby pomagać. Jeżeli czegoś nie wiecie, to podpowiedzieć”- zwrócił się do uczestników zebrania.

Jednocześnie przyznał, że skala zaniedbań zrobiła na nim ogromne wrażenie.

- Telepie człowieka, kiedy widzi taką niefrasobliwość - podkreślił.

W jego ocenie najrozsądniejszym rozwiązaniem było przerwanie Walnego Zgromadzenia, zakończenie lustracji, poprawienie dokumentów i podjęcie decyzji o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego już po przeprowadzeniu wszystkich niezbędnych porządków.

Według jego szacunków wszystkie niezbędne prace mogą potrwać do końca września.

Walne Zgromadzenie miało wymagane kworum

Od strony formalnej obrady zostały zwołane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przewodnicząca komisji mandatowo-skrutacyjnej Halina Kozak poinformowała, że spośród 185 członków spółdzielni w Walnym Zgromadzeniu uczestniczyły 54 osoby. Pozwoliło to na stwierdzenie zdolności zgromadzenia do podejmowania uchwał.

Przed władzami spółdzielni stoi teraz zadanie odbudowania wiarygodności finansowej oraz zaufania mieszkańców. Dopiero po uporządkowaniu dokumentacji będzie można z pełnym przekonaniem odpowiedzieć na pytanie, jaka jest rzeczywista kondycja finansowa spółdzielni i ile naprawdę wart jest wspólny majątek jej członków. Na te pytania uda się być może odpowiedzieć pod koniec września.

- Postanowiono o tym, aby przełożyć kolejną część obrad na na dzień 30 września z powodu niedokończonej lustracji przez lustratorów z Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Lublinie. Obecny zarząd spółdzielni przygotuje dokumenty tak, aby dokończyć realizację porządku obrad wraz z uwzględnieniem protokołu polustracyjnego - poinformował nas już po obradach nowy zarząd spółdzielni, który funkcjonuje od niespełna dwóch lat.

Czytaj też: