Wycena nieruchomości – kto sporządza i ile kosztuje?

Jak podaje Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się m.in. określaniem wartości nieruchomości. Sporządza też opracowania i ekspertyzy. Zawód ten mogą wykonywać jedynie osoby, które uzyskały specjalne uprawnienia. Zanim więc powierzymy mu wykonanie wyceny nieruchomości, sprawdźmy, czy widnieje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez MRPiT.

Dla kogo wycena nieruchomości?

Każdy może zlecić wycenę. Czasami obowiązek skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego wynika wprost z przepisów. Udział rzeczoznawcy majątkowego jest konieczny, np. w przypadku ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zbywania nieruchomości będących własnością publiczną, czy w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. Tylko rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym z zakresu wyceny nieruchomości.

Ile kosztuje wycena?

Wysokość wynagrodzenia oraz inne warunki zlecenia są ustalane są pomiędzy klientem a rzeczoznawcą. Wyjątkiem są sprawy sądowe, w których to sądy decydują o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty wynagrodzenia biegłego.

Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zgodnie ze zleceniem, jednakże związany jest jednocześnie zasadami wyceny wynikającymi z przepisów i standardami zawodowymi. Możliwe jest również, aby rzeczoznawca sporządził dla klienta opracowanie lub ekspertyzę zgodną z takim zleceniem (mówimy wówczas o określeniu wartości na potrzeby indywidualnego inwestora, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone w dokumencie, który rzeczoznawca majątkowy wykona).

Rzeczoznawca majątkowy musi się kierować zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych. Zasady wyceny w niektórych przypadkach wprost nakładają na rzeczoznawcę określenie wskazanego rodzaju wartości (np. wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej) lub zastosowanie konkretnego podejścia w wycenie (np. podejście porównawcze przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste). Standardy zawodowe to reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Są ustalane i ogłaszane przez ministra w drodze obwieszczenia. Aktualnie obowiązuje tylko jeden tego typu standard – "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest opinia sporządzona w formie pisemnej – operat szacunkowy. Forma i treść operatu szacunkowego są określone w przepisach prawa.

Opracowania i ekspertyzy

Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Dotyczą rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali czy bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Mogą też określać wartość nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, zawierać wycenę nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości lub wycenę nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.